Visie Westland Verstandig over nieuwe regels strijdig gebruik grond/woningen, vastgesteld door het College van Burgemeester en Wethouders van Westland

Bezint eer ge begint! Met accepteren optie raakt eigenaar / burger in glastuinbouwgebied van de regen in de drup en accepteert hij volledige onzekerheid. Nieuwe beleidsregels “strijdig gebruik” zijn echt geen oplossing voor de burgers in het buitengebied.

Inleiding

Westland Verstandig was de enige politieke partij in Westland die kritiek had op het onzinnige handhavingsbeleid van dit College. Immers terwijl meestal geen sprake is van schaalvergroting werden meer dan 1.000 gevallen in Westland aangepakt. Hoge kosten bij de gemeente en veel leed, pijn en ergernis bij de eigenaren / burgers die “getroffen” werden door de gemeentelijke handhavingsdrift. Kleine hobbykastjes, stukjes siertuin, stukken grond en kleine bedrijfsruimten mochten niet meer gebruikt worden. Vaak tientallen jaren bestaand gebruik moest beëindigd worden, zonder dat schaalvergroting aanstaande is en geen van de buren interesse toonde in reconstructie. Pas dit College begon met de 1.000 handhavingsdossiers. Eerdere Colleges deden dat bewust niet. Westland Verstandig heeft vanaf de opstart al aangegeven dat dit soort handhavingsacties geen enkel nut heeft omdat ook bij einde van het gebruik dat nog niet betekent dat de eigenaar wil of zal verkopen aan de tuinder-buurman. Ook kan geen sloop worden afgedwongen. M.a.w. handhaving bemoeilijkt de reconstructie alleen maar. Zie als voorbeeld de alpacafokkerij in Poeldijk; uitvoering handhaving leverde niets op. Nu ligt het weiland er leeg bij en de eigenaar wordt niet door buren / tuinders benaderd voor verkoop en de eigenaar wil dat ook liever niet en wacht af. Hoe hij over de gemeente denkt heeft hij op een bord aangegeven. De meeste eigenaren zullen in principe niet verkopen omdat zij gehecht zijn aan het stukje grond / kas etc., zich incorrect behandeld voelen door de gemeente en vaak ook niet kunnen verkopen gezien de financiële gevolgen. Ook het aantoonbare gegeven dat met twee maten gemeten wordt speelt een rol. Waarom de Tuinderij in De Lier wel, Olsthoornranch wel, de Demokwekerij te Honselersdijk die zelf de andere dan glastuinbouwbestemming na haar vertrek mag bepalen! De eigenaar kan dan ook beter wachten op een politiek ander klimaat. Immers dat gebeurde ook al voor en na 2004. Voor 2004 hadden de toenmalige gemeenten Wateringen, Naaldwijk, ‘s-Gravenzande en Monster vele eigenaren van woningen, die geen tuinder waren, aangeschreven het strijdig gebruik te beëindigen en hun woning te ontruimen. Degenen die dat niet deden en afwachtten werden beloond omdat later de dossiers geen prioriteit meer hadden. Die eigenaren bewonen nog steeds die woningen en zijn veelal later gelegaliseerd of gedoogd.

Conclusie: Het voorlopig braak laten liggen van de grond, hobbykas etc. en de tijd verder afwachten kan dus lonen. De gemeente of buurman heeft geen dwangmiddelen om de eigendom op te eisen en als er toch verkocht wordt dan gebeurt dat tenminste op reële condities en anders wordt er niet verkocht.

De door burgers bewoonde agrarische woningen is een verhaal apart. Nog nooit heeft Westland een woning doen ontruimen, terwijl er toch vele honderden woningen op dit moment in eigendom zijn van en gebruikt worden door niet-tuinders. Daarbij is het beeld zichtbaar dat als er een concreet reconstructieplan is en een woning in de weg staat er in de praktijk altijd wel een oplossing gevonden wordt. Die eigenaren dienen dus ook verder maar af te wachten.

Resteert nog de agrarische woningen in het lint. Daarmee doelen we op door burgers bewoonde agrarisch bestemde huizen, langs doorgaande wegen, waarvan het logisch en redelijk is de bestemming te wijzigen. Vaak staan er ogenschijnlijk soortgelijke woningen aan diezelfde weg die al jaren geleden een burgerbestemming hebben gekregen. De gemeente Westland moet hier niet al te halsstarrig mee omgaan. Goed zou het zijn de lintwoningen in Westland te inventariseren en een rondje omzettingen van agrarisch naar burgerbestemming te doen. Goed voor de voorraad burgerwoningen, goed om ook burgers aan de rand -langs de doorgaande weg- in een tuinbouwgebied te laten wonen en ook goed om een aantrekkelijkere omgeving te hebben. Bij reconstructie in de toekomst is dan ook duidelijk hoe het best gereconstrueerd kan worden. Men moet dan rekening houden met de langs de doorgaande weg staande burgerwoningen. In de regel is het toch al beter om niet direct langs een doorgaande weg een kas te bouwen.

Conclusie:

De aanpak van agrarische woningen die door burgers gebruikt worden moet anders. Ook daarvoor zal een ander politiek klimaat nodig zijn.

De nieuwe aanpak

Door de terechte kritiek van Westland Verstandig is het College van Burgemeester en Wethouders eens gaan nadenken. Ze verzonnen een methode om het probleem bij handhaving -de eigendom gaat niet over- op te lossen. Die methode is best wel listig. Overigens, Westland Verstandig sluit niet uit dat in concrete gevallen voor de eigenaar het wel een oplossing is. Dus altijd even goed nadenken. In zijn algemeenheid is de “oplossing” een schijnoplossing en alleen gericht op het goedkoop kunnen beschikken over de eigendom. De gemeente maar vooral de nieuwe eigenaar profiteren aanzienlijk en dus ligt het nadeel bij de huidige eigenaar. Waarom wordt hieronder uiteengezet. Er zijn 2 regelingen, één voor gronden en één voor woningen.

De regeling voor gronden

De gemeente ziet af van handhaving en verleent voor 10 jaar een tijdelijke omgevingsvergunning voor het strijdige gebruik. Overigens kan de gemeente bepalen dat slechts een deel van het perceel voor een tijdelijke vergunning in aanmerking komt. De resterende grond moet direct al voor de glastuinbouw gebruikt gaan worden. Dat betekent dat de eigenaar voor dat laatste stuk grond direct al de buurman-tuinder moet benaderen of deze wil kopen. Dat zal geen goede prijs worden.

Voorts moet de eigenaar verklaren dat hij, voordat hij een vergunning krijgt, de eigendom heeft aangeboden aan direct of indirect grenzende tuinbouwlocaties tegen marktconforme prijs.

Om een tijdelijke vergunning te krijgen moet de eigenaar aan de gemeente bij voorgenomen “vervreemding, bezwaring en verhuur” toestemming vragen aan de gemeente. Dit beding geldt ook voor de erfgenamen. De gemeente geeft die toestemming alleen maar als er een ontwikkeling voor de glastuinbouw  plaatsvindt. Daaronder valt in ieder geval: de vestiging, uitbreiding of uitoefening van een duurzaam en doelmatig glastuinbouwbedrijf, het realiseren van voorzieningen behorend bij zo een bedrijf, het graven van water en/of het uitplaatsen van woningen. Daarnaast verplicht de eigenaar zich gedurende de duur van de tijdelijke vergunning de kavel schoon te houden.

Daarnaast verplicht de eigenaar zich -vooralsnog op zijn kosten- een kooprecht te geven aan de gemeente zonder tegenprestatie van de gemeente. De gemeente kan te allen tijde levering verlangen als een derde partij de kavel nodig heeft “met het oog op de ontwikkeling van de glastuinbouw”. Onder glastuinbouw wordt in ieder geval begrepen: de vestiging / uitbreiding / uitoefening van een glastuinbouwbedrijf, het realiseren van voorzieningen bij een glastuinbouwbedrijf, het graven van water en of het uitplaatsen van woningen.

Voor de koopoptie gelden nog een aantal aanvullende eisen: de eigenaar moet slopen en alle erfdienstbaarheden etc. opheffen, tenzij de gemeente de bebouwing nog kan gebruiken. De prijs is marktconform op basis van agrarisch-glastuinbouw; bij geen overeenstemming over de prijs zullen 3 deskundigen die bepalen; de grond mag niet verontreinigd zijn. De gemeente kan een grondbank oprichten en als die grondbank de grond wil hebben, dan is de eigenaar verplicht te leveren. Ook als Provincie of Hoogheemraadschap wil kopen is de eigenaar verplicht mee te werken.

Conclusie:

• Door de koopoptie en toestemmingseis bij vervreemding steekt de eigenaar / niet-agrariër zijn hoofd letterlijk en figuurlijk in de strop; iedere dag kan de gemeente de grond opeisen;
• Verkoop / verhuur tijdens de 10 jaarperiode is niet mogelijk, gezien de toestemmingseis. De akte die de gemeente rondstuurt is op dat punt tegenstrijdig;
• De gemeente kan de grond opeisen niet alleen als een buurman wil schaalvergroten, maar ook als iemand -Delfland- water wil graven, voorzieningen wil maken voor vele kilometers verderop gelegen tuinderijen of voor het bouwen van woningen. Met andere woorden de eigenaar is afhankelijk van de willekeur van de gemeente  en mogelijk handige tuinders die gebruik willen maken van een geboden buitenkansje om grond goedkoop in handen te krijgen;
• De waardebepaling is beter dan in de aanvankelijke regeling, maar er moet geen hoge verwachting gelegd worden op een reëel bedrag. Op dit moment is de waarde van optimaal tuinbouwland ca. € 40,– per m2. De waardering bij verkoop van een stuk grond zal veel lager uitvallen. Voorts moet gesloopt worden en moet de bodem zonodig gesaneerd worden;
• Tegenover het nadeel voor de eigenaar staat het voordeel van de nieuwe eigenaar en dat kan de gemeente -als grondbank- zijn en dat voordeel kan aanzienlijk zijn;
• De tijdelijke vergunning geldt voor ten hoogste 10 jaar en daarna wordt in beginsel toch weer gehandhaafd. Verlengen kan niet. Dus de eigenaar schiet er op termijn weinig mee op.

Eindconclusie:

In zijn algemeenheid is dit voor de eigenaren en ook wellicht voor de ontwikkeling van de glastuinbouw een slechte regeling. De eigenaren moeten dit ook niet aangaan en is riskant zeker gezien de handhavingsdrift van dit College. Individueel kan het wellicht uitkomst bieden, maar nogmaals het is opletten geblazen. Daarbij komt dat de door de notaris -welke notaris wordt ook verplicht door de gemeente bepaald, ook al weer vreemd- opgestelde conceptakte die de gemeente hanteert veel verder gaat dan de beleidsregels. Ook alweer slecht bestuur en geeft wel de intenties van dit College weer. De concept akte voeg ik bij.

De regeling voor woningen

Tijdelijke omgevingsvergunning voor woning en 1.000 m2 grond. Geen verbouwingen zijn mogelijk. De tijdelijke vergunning wordt geweigerd in de navolgende gevallen:

• Het tuinbouwbedrijf er nog is waar de woning bij hoorde en dat bedrijf geen woning meer heeft -de woning niet gedurende 6 maanden is aangeboden als agrarische dienstwoning en dat geen resultaat had
• Een aantal eisen aan de inhoud van de bijgebouwen, verkaveling, het slopen van bouwwerken. Buiten de woning alles te koop wordt aangeboden en optierechten aan buren zijn gegeven .

Één van de weigeringsgronden is ook: het niet verstrekken van een gemeentelijke koopoptie “die ook de mogelijkheid tot (verwerving ten behoeve van de) uitplaatsing van de woning biedt”.

Deze regeling is natuurlijk hoogst link voor de woningeigenaren. Niet alleen als de directe of indirecte buurman de woning wil verwerven moet deze aan de gemeente of een derde geleverd worden. Ook als de woning nodig is voor uitplaatsing elders in een heel ander tuinbouwgebied, dan moet deze overgedragen worden voor de grondwaarde (maximaal € 40,– per vierkante meter minus sloopkosten, bodemsaneringskosten, overdrachtskosten) en dat levert dus niets op. De belangen van de woningeigenaar worden volledig weggecijferd en dat ten gunste van de koper, zijnde de gemeente of een derde.

Conclusie:

De regeling voor de bedrijfswoningen voldoet niet en een koopoptie moet niet gegeven worden. Een ander politiek gezonder klimaat moet worden afgewacht. Nogmaals ook hier geldt weer dat individuele belangen wellicht tot een andere afweging kunnen leiden.

Tot slot:

Dit College zet in op behoud van het volledige 2.400 ha grote glasareaal in Westland. Dat zou de reden van de handhavingsdrang zijn. De gebiedsontwikkelaars van de gemeente wijten de stroeve voortgang van de reconstructies aan de in de gebieden wonende burgers. Of dit inderdaad de reden is valt te betwijfelen. Wij denken dat een andere aanpak overwogen moet worden. Vaststaat immers dat de helft van de 2.400 ha glasareaal in Westland niet optimaal gebruikt wordt, verouderd is en weinig of niets bijdraagt aan Westland als tuinbouwgemeente. Reconstructies zoals die nu lopen in Boomawatering en Poelzone zijn geen direct succes voor de tuinbouw, maar wel voor de mooie ecologische stroken, bouwen mooie woningen, wegen en fietspaden. De conclusie is dan ook dat voor de glastuinbouw de grootschalige reconstructie de oplossing niet meer is en ook niet meer werkt, los van de tientallen miljoenen euro’s aan kosten. Wat dan wel? Kleinere goed gelegen gebieden met serieuze reconstructieplannen van kwekers goed aanpakken. Gebieden die wel nog een glastuinbouwbestemming hebben maar niet meer rendabel in gebruik zijn en verspreide eigendom en gebruik kennen, goed bezien op andere bestemmingsmogelijkheden. Voorbeeld hiervan is gebied rond de Mariëndijk in Kwintsheul. Dat krijgt een woningbestemming. Er zijn in Westland nog heel veel van dat soort gebieden. Op die wijze bekijken of de 1.200 ha goede tuinbouw effectief kan worden uitgebreid met bij voorkeur nieuwe, innovatieve glastuinbouwbedrijven, maar dat dat 1.200 ha (het “verouderde deel”) wordt, is een illusie. Er kan dus wel wat van de 2.400 ha af. Daar waar dat mogelijk of haalbaar is bekijken wat dan wel een goede bestemming is, variërend van maakindustrie, meer groen, water, toerisme, innovatieve bedrijven, wonen etc. Grote productiebedrijven -met name in de groentesector- zullen veelal buiten Westland zich vestigen. Ook dat heeft effect op de 2.400 hectares (of eigenlijk de 1.200 hectares). Kassen, staande bijv. direct aan de Molenweg in Monster is niet ideaal en in feite zouden we als gemeente exclusieve goed gelegen tuinbouwgebieden moeten aanwijzen en in die clustergebieden zou alles gericht moet worden op renovatie indien nodig, innovatie, aansluiting op aardwarmte, infrastructuur, etc. Ook kunnen we dan goed bezien de ontwikkelingen om ons heen zoals verticaal telen, telen in bedrijfsruimten zonder kas, telen elders en knowhow in Westland etc. Waarom merken we dat op: als deze “move” gemaakt wordt, dan hoeven we ook nu niet zo -Westland breed- apathisch te doen met handhaving en koopopties. Richting 2040 zal de tuinbouwwereld veranderen. Doorgaan op de huidige weg zou voor Westland wel eens niet goed kunnen aflopen. De beschikbare euro’s moeten nu al anders ingezet worden, anders dreigt er een geweldige kapitaalsvernietiging. Bijkomend voordeel is dat Westland er dan ook veel aantrekkelijker gaat uitzien en geen of veel minder verrommeling te zien zal zijn.

notitie handhaving en nieuwe regels 20-3-17 bijlage concept akte